Il procedimento di convalida di sfratto nel contesto normativo dettato dalla emergenza sanitaria da Covid – 19
Nel periodo di protratta emergenza sanitaria nazionale da Covid 19, uno degli aspetti giunti all’attenzione dei giuristi riguarda le comunicazioni, inviate dai conduttori ai locatori, nell’ambito dei contratti di locazione in essere sia ad uso abitativo che ad uso diverso.
Il più delle volte il conduttore, rappresentando le difficoltà derivanti dallo stato di emergenza o da causa di forza maggiore, chiede la sospensione del pagamento del canone di locazione; una sua temporanea riduzione; una rimodulazione delle tempistiche di pagamento.
Altre volte il conduttore, viceversa, semplicemente “comunica” al proprio locatore di aver deciso autonomamente una sospensione del pagamento o una riduzione del canone, sempre motivata dallo stato di necessità e di emergenza sopravvenuti. Sotto questo profilo abbiamo già affrontato, in questo contesto, il tema della “forza maggiore” (vedi “Note sugli effetti giuridici contrattuali dei provvedimenti in merito al coronavirus 19”).
Partiamo dalla situazione concreta.
La attività giudiziaria, comprendente i procedimenti di convalida di sfratto, è sospesa da oltre due mesi e, allo stato, tutte le udienze fissate sino alla data dell’11 maggio 2020 sono già state o saranno oggetto di rinvio in là nel tempo. Centinaia di prime udienze già fissate per la convalida, o meno, dello sfratto sono in attesa di rinvio a nuova data dopo il 12 maggio 2020.
A tali udienze si aggiungeranno quelle generate dalle notifiche di intimazione di sfratto nel frattempo richieste o promosse dopo il 12 maggio 2020. Alcuni provvedimenti di rinvio sono già pervenuti e, per far fronte al numero dei procedimenti che si sono accumulati, in Tribunali come quello di Milano si terranno sessioni pomeridiane d’udienza e più sessioni contemporanee mattutine.
Poiché il procedimento di convalida è speciale e prevede la presenza personale del conduttore convenuto, senza l’ausilio obbligatorio di un avvocato, per tale genere di prima udienza non sarà applicabile l’udienza cosiddetta telematica. Nel frattempo erano già stati concessi al conduttore termine di grazia, precedentemente all’entrata in vigore dei provvedimenti di sospensione dell’attività giudiziaria. Taluni si sono domandati se questa sospensione, disposta dall’art.83 del Decreto-Legge 17 marzo 2020 n.18, potesse riguardare anche tali termini.
Ovviamente no, poiché si tratta di termini essenziali concessi quale rimedio speciale all’inadempimento da parte del conduttore e non di termini processuali. Nelle Slides allegate si espone un caso pratico, esemplificativo di come la situazione ingeneratasi dalla somma dei fattori fin qui descritti abbia già comportato un, pur parziale, pregiudizio in danno alla parte locatrice.
I provvedimenti “Covid” in tema di locazione.
Nonostante il numero esorbitante di provvedimenti assunti, sotto varie forme, nell’arco di pochi mesi, il tema delle Locazioni (e delle convalide di sfratto) non è stato affrontato in modo sistematico. L’art.103 comma 6 del decreto-legge in data 17 marzo 2020 n.18 ha intanto previsto la sospensione della esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.
Nello stesso decreto si è previsto un credito di imposta pari al 60% del canone di affitto per il solo mese di marzo 2020 riservato tuttavia, esclusivamente, ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo. Ancora, il D.L. “Cura Italia” ha introdotto, all’art.91, un indirizzo secondo il quale, in caso di inadempimento di un obbligo contrattualmente previsto (come: rilascio dell’immobile a seguito di disdetta o mancato puntuale/integrale pagamento del canone di locazione), il rispetto delle misure di contenimento dovrà essere tenuto in considerazione nel momento in cui il giudicante dovesse essere chiamato a valutare la responsabilità del debitore ai sensi degli articoli 1218 e 1223 c.c..
Tali articoli tuttavia riguardano la valutazione del risarcimento del danno a fronte dell’inadempimento. Ciò nonostante, il predetto inserto normativo viene spesso invocato, fuor di luogo, nelle comunicazioni di cui si è detto all’inizio di questo articolo. Altrettanto fuor di luogo viene invocata la cosiddetta “morosità incolpevole”, irrilevante in questi casi poiché riguarda stati di morosità già accertati in precedenza, con sfratti convalidati e in fase di esecuzione Il Ministero delle Infrastrutture, in data 2 aprile 2020, aveva annunciato di avere destinato alle Regioni italiane risorse pari a 46 milioni di euro da trasferire ai Comuni e, tramite questi, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone di locazione.
Quest’erogazione è poi effettivamente intervenuta anche se, in realtà, si trattava di un provvedimento predisposto prima dell’emergenza sanitaria e risalente al dicembre dell’anno 2019, al quale si è deciso di dare ora attuazione. Sempre nel mese di aprile 2020 era stata altresì annunciata la destinazione di oltre 60 milioni di euro, contenuti nel “Fondo inquilini morosi incolpevoli”, agli inquilini in difficoltà nel pagamento del canone.
Di tale annunciato provvedimento si sono poi perse le tracce. Grande attesa vi era rispetto al D.L. 31/2020 “Rilancio” che, alla fine, dopo il tormentato iter di emissione che ben conosciamo, ha dedicato due articoli al tema delle locazioni, prevedendo delle agevolazioni di carattere fiscale, nell’ambito non abitativo, e di sostegno, invece, apparentemente più concreto nell’ambito abitativo. Vediamole.
Articolo 28 (Locazioni ad uso diverso dall’abitativo)
- Destinatari: strutture alberghiere e agrituristiche; esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a cinque milioni di euro nel periodo di imposta “precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto“. All’ultimo, sono stati altresì aggiunti Enti non commerciali quali enti del terzo settore o religiosi se civilmente riconosciuti.
- Agevolazione: credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. Nel caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o affitto d’azienda, che comprendano almeno un immobile destinato allo svolgimento della attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, si è prevista analoga agevolazione in misura ridotta della metà, con un credito d’imposta pari al 30% dei relativi canoni.
- Limitazione temporale: l’agevolazione è limitata al periodo d’imposta 2020 per i mesi di aprile, maggio e giugno 2020 per “le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale” e marzo, aprile e maggio 2020 per tutti gli altri soggetti. Condizione: occorre che i conduttori abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi, rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente, pari almeno al 50%. Altra condizione è che non si tratti di soggetti con ricavi o compensi superiori ai cinque milioni di euro nel periodo di imposta precedente (2019). Alle strutture alberghiere e agrituristiche il credito d’imposta spetta invece incondizionatamente.
- Utilizzo del credito d’imposta: compensazione, successivamente all’avvenuto pagamento del canone. Nelle varie bozze del DL era stata prevista l’ipotesi specifica che l’avente diritto potesse cedere, anziché utilizzarlo direttamente, il credito d’imposta al locatore o al concedente a fronte di uno sconto sul canone pari al credito d’imposta. L’avente diritto al credito avrebbe potuto cederlo anche ad altri soggetti (esempio: istituti di credito, finanziarie). Nella versione definitiva del D.L.34/2020, invece, le varie ipotesi di credito d’imposta sono state estrapolate dal contesto specifico nel quale sorge il credito e raggruppate in un unico articolo (art.122).
Art.122 Cessione dei crediti d’imposta, riconosciuti da provvedimenti emanati per fronteggiare l’emergenza da COVID-19. In virtù di tale articolo, fino al 31 dicembre 2021, tutti coloro che beneficiano di un credito d’imposta in virtù di quanto previsto nel decreto (compreso quindi il credito d’imposta ex art.28) e riassunti al secondo comma dell’articolo “possono, in luogo dell’utilizzo diretto, optare per la cessione, anche parziale, degli stessi ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari“.
La cedibilità del credito, dunque, rimane, verso chiunque e dunque anche verso il locatore ma è rimessa ovviamente ad una trattativa privata fondata sull’interesse o meno del potenziale cessionario ad acquisire un credito di imposta. Inutile dire che la previsione di un immediato sconto sul canone (per quanto non obbligatoria ma comunque suggerita) avrebbe avuto sicuramente un appeal molto maggiore rispetto ad un credito di imposta che, forse, potrà tornare utile l’anno prossimo in sede di dichiarazione dei redditi.
Articolo 29 (locazioni ad uso abitativo). Venendo alle locazioni ad uso abitativo, lo strumento infine utilizzato per cercare di prevenire stati di morosità (che possono poi ingenerare ulteriori procedimenti per convalida) è quello del Fondo Nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, previsto dall’art.11 della Legge 431/98 per il quale è stato decretato un incremento di 140 (centoquaranta) milioni di euro per l’anno 2020.
Occorre tenere presente che l’incremento, per quanto sostanzioso, interessa tutto il territorio nazionale. Si dovrà dunque valutare, a posteriori, in che misura l’utilizzo di tale Fondo potrà incidere concretamente, in tempi brevi, ad evitare l’insorgenza di nuove morosità nell’ambito abitativo.
Possibili rimedi pratici. Comportamenti consigliati.
La miglior soluzione, nel caso in cui il conduttore comunichi la propria difficoltà ad adempiere regolarmente al contratto di locazione, risulta quella di reperire un accordo temporaneo tra le parti, dettato dal buon senso, che rispetti l’equilibrio contrattuale. Il locatore risulta infatti, comunque, adempiente fintantoché il conduttore utilizza e ha a sua disposizione l’immobile.
Nel caso in cui le parti, pur desiderandolo, non trovino i termini di un accordo soddisfacente per entrambi, potranno ricorrere alla negoziazioneassistita attraverso i propri avvocati. Potranno inoltre rivolgersi ad un Organismo di Mediazione accreditato.
La circostanza che il procedimento di mediazione non sia obbligatorio nella fase che precede l’intimazione di sfratto, infatti, non impedisce che le parti chiedano una mediazione volontaria. In difetto, non resterà altra strada se non quella di procedere con l’intimazione di sfratto per morosità. Se il conduttore non si limita a comunicare la propria difficoltà ad adempiere ma pone il locatore di fronte al fatto compiuto (scelta di non pagare o di ridursi autonomamente il canone) appare opportuno per il locatore replicare prontamente, per iscritto, dichiarando di non poter accettare tali unilaterali decisioni.
Potrà far presente di essere disponibile ad un accordo. Potrà altresì dichiararsi disponibile ad accogliere il recesso del conduttore, fermo restando l’obbligo di rispetto del periodo di preavviso (sei mesi) e di pagamento, durante tale periodo, del corrispettivo dovuto.
Nelle Slides allegate, riferimenti alle prime pronunce in sede giurisprudenziale.
Avv. Cesare Coroneo